Условия приобретения и владения недвижимостью

На Кипре иностранные физические и юридические лица могут покупать жилую недвижимость. Единственное ограничение: иностранный гражданин может приобрести на свое имя только один объект недвижимости. Данная проблема легко решается: можно записать другие объекты недвижимости на членов семьи.
Чтобы купить коммерческую недвижимость, нужно иметь компанию, зарегистрированную на Кипре.

Покупка земли
На покупку иностранцами земли существуют определенные ограничения. Необремененные (свободные от ограничений в использовании) участки иностранным гражданам не продаются – только земли под строительство площадью до 2 донумов (2,7 тыс. кв. м). Лица, получившие вид на жительство (временный или постоянный), могут зарегистрировать на свое имя неограниченное количество объектов недвижимости и земельных участков при предоставлении правительству Кипра официального подтверждения о пребывании на острове в течение пяти лет.

Регистрация и поддержание юридического лица на Кипре
Иностранец может вести любой не запрещенный законом вид бизнеса на Кипре без ограничений относительно процентов иностранных акций в компании и минимума инвестиций. Стоит отметить, что на Кипре самый низкий в ЕС подоходный налог – 10%.
Как во время процедуры регистрации компании, так и в течение ее деятельности физическое присутствие учредителя не обязательно – можно присылать распоряжения по факсу или по электронной почте.
Для открытия компании на Кипре необходимы: заявление о регистрации компании, заявление о названии компании, меморандум о создании компании и ее устав, уставной капитал, юридический адрес, директор, секретарь и акционеры. Секретарь и директор компании должны быть резидентами Кипра.
Регистрация юридического лица на Кипре обходится в среднем в 2,5 тыс. евро. В эту сумму входят: стоимость регистрации фирмы, доверенности, юридического адреса компании, открытия банковского счета и печати, доходы акционера, секретаря и директора.
Название фирмы передается в бюро регистрации акционерных компаний на рассмотрение и утверждение. Обычно эта процедура занимает 5-8 дней. При получении разрешения на присвоение компании данного имени договор об учреждении акционерного общества и устав компании также передаются для регистрации в бюро регистрации акционерных компаний. Это занимает около 10 дней. Можно выбрать имя компании из существующего списка или переоформить уже готовую, зарегистрированную компанию. Эта процедура занимает 1-2 дня.

Процедура покупки недвижимости на Кипре
После выбора объекта необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Federal Bank Of The Middle East, Cyprus Popular Bank, Bank Of Cyprus, Hellenic Bank и Alpha Bank.
Счет открывается в евро. Для открытия физическому лицу необходим паспорт и рекомендательное письмо из банка-нерезидента (банка, не находящегося на территории Кипра), в котором должен быть указан период, в течение которого покупатель является клиентом данного банка, с подтверждением благонадежности в свободной форме. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет 100 евро.

Как проходит сделка
Задаток в размере 1-2% от общей стоимости недвижимости вносится, как только покупатель выбрал объект недвижимости, и не возвращается, если от покупки впоследствии отказались.
Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер как для покупателя, так и для продавца, и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты. При подписании контракта оплачивается 30% стоимости объекта.
Юрист со стороны покупателя наводит все необходимые справки, требуемые районным Управлением по регистрации земельных сделок, гарантирующие, что продавец недвижимости является фактическим ее владельцем, а покупатель приобретает действительное право собственности на данную недвижимость.
После заключения договора иностранный покупатель должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также в течение месяца оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.
Документы в районную земельную комиссию подаются не позднее двух месяцев со дня подписания контракта для внесения в реестр собственности. Это необходимо для его регистрации и выполняется с целью защиты интересов покупателя. Эта процедура происходит в Земельной Палате. Регистрация подтверждает собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома. Процедуру регистрации осуществляет застройщик.
Платежи по приобретению недвижимости осуществляются банковскими переводами, основанием для платежа является контракт. После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости.
Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в Региональную Земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.
К заявлению прилагаются копия разрешения Совета Министров, сертификат, полученный от Центрального банка, счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности и регистрационный сертификат недвижимости.
При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии, это занимает около недели. Дата приема-передачи недвижимости указана в контракте. После этой даты можно уже въезжать.
Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность, правда, есть районы на Кипре, где земля оформляется в долгосрочную аренду в силу разных обстоятельств.

Сопутствующие расходы
При покупке недвижимости на Кипре покупатель оплачивает гербовый сбор размером около 2,6 евро на каждые 1700 евро, если стоимость объекта не превышает 170 тыс. евро, и 3,4 евро на 1700 евро при более высокой цене. Чтобы перевести право свободного владения недвижимостью на имя покупателя, нужно уплатить налог на перевод права собственности (3% при стоимости объекта до 85 тыс. евро, 5% – от 85 до 170 тыс. евро, 8% – более 170 тыс. евро). После получения титула собственности владелец обязан платить ежегодный налог. Недвижимость дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427 тыс. евро налог составляет 0,2%, до 855 тыс. евро – 0,3%, свыше 855 тыс. евро – 0,35%.
Объекты, утвержденные до вступления Кипра в Евросоюз в 2004 году, не облагались НДС – на данный момент часть этих объектов еще выставлена на продажу. Все объекты, утвержденные после 2004 года, облагаются НДС в 15%.